JOHOR PROPERTY INTELLIGENCE The Net Cash Issue 21 JULAI 2026 · REN27528

Laporan kewangan sebelum rumah dijual

Harga rumah nampak besar. Duit bersih mungkin jauh lebih kecil.

Semak net cash jual rumah sebelum menerima tawaran. Bukan selepas booking dibayar, bukan selepas SPA disediakan dan bukan apabila peguam mula meminta baki penyelesaian.

Kira hasil bersih sekarang Semak kes rumah bersama Adi

HARGA DALAM SPA RM500,000

−

BAKI & KOS RM319,700

ANGGARAN NET CASH RM180,300

Koridor kediaman Johor Gelang Patah · NHN / Unsplash

Persembahan yang melindungi nilai GoodLifeConstruction / Unsplash

Kondisi mempengaruhi tawaran Franco Debartolo / Unsplash

Closing statement

Net cash ialah nombor yang menentukan keputusan.

Harga jual ialah angka dalam perjanjian. Net cash ialah jumlah yang masih tinggal selepas semua pihak dan liabiliti dibayar.

Ilustrasi Penyata Pelupusan SIMULASI · BUKAN TRANSAKSI PELANGGAN

+ Harga jual dalam SPA RM500,000

− Baki redemption bank atau LPPSA RM280,000

− Fi agensi dan SST RM16,200

− Guaman, pelepasan dan disbursement RM5,000

− Tunggakan, pembaikan dan penyelesaian lain RM3,500

− Anggaran CKHT sebenar RM15,000

= Anggaran net cash akhir RM180,300

Net cash akhir

Mengambil kira CKHT sebenar yang dianggarkan akan menjadi tanggungan pelupus.

Tunai ketika penyempurnaan

Boleh berbeza kerana amaun pegangan dan remitan pemeroleh belum selesai diselaraskan.

Market board · Q1 2026

Pasaran bergerak, tetapi ruang kesilapan semakin kecil.

Angka nasional ini digunakan sebagai konteks kepada pasaran subsale Johor. Ia bukan nilai automatik bagi sesebuah rumah.

Q1.01

89,966

Transaksi harta tanah Malaysia

Bilangan transaksi turun 8% berbanding suku pertama tahun sebelumnya.

Pembeli masih membeli, tetapi lebih berhati-hati memilih harga dan risiko.

Q1.02

RM51.09b

Nilai keseluruhan transaksi

Nilai transaksi mencatat penurunan kecil 0.6% secara tahunan.

Pasaran tidak terhenti. Transaksi yang masuk akal masih boleh diselesaikan.

Q1.03

32,000+

Kediaman siap dibina tidak terjual

Nilai stok siap dibina tidak terjual melebihi RM16.37 bilion.

Rumah subsale perlu bersaing dengan unit baharu, pakej pemaju dan stok sedia ada.

Q1.04

11.5%

Prestasi jualan pelancaran baharu

Sebanyak 9,112 unit kediaman baharu dilancarkan dalam suku pertama 2026.

Banyak pilihan tidak semestinya banyak pembeli yang benar-benar bersedia.

01 Harga perlu boleh dibiayai

Jurang besar dengan nilai sokongan bank meningkatkan tunai yang pembeli perlu sediakan.

02 Masa mempunyai kos

Pinjaman, maintenance, cukai dan rumah kosong terus berjalan ketika iklan tidak menghasilkan pembeli.

03 Net cash perlu dikira awal

Harga yang lebih tinggi tidak semestinya memberi hasil lebih baik jika transaksi gagal atau terlalu lama.

Interactive working paper

Kira hasil bersih, bukan sekadar baki selepas bank.

Tukar setiap angka menggunakan penyata dan anggaran sebenar. Nilai awal dalam kalkulator hanyalah simulasi.

Net Cash Working Paper REFERENCE NC-JHR-2026

SECTION A Harga dan pembiayaan

Harga jual dalam SPA

Baki redemption

SECTION B Fi profesional

Kadar fi agensi

Gunakan kadar yang dinyatakan dalam surat pelantikan.

SST atas fi agensi

Tertakluk kepada status penyedia perkhidmatan bercukai.

Guaman, pelepasan dan disbursement

SECTION C Liabiliti transaksi

Anggaran CKHT sebenar

Masukkan anggaran cukai, bukan terus peratus harga jual.

Cukai dan tunggakan

Pembersihan dan pembaikan

Consent dan kos lain

SECTION D Aliran tunai CKHT

Amaun pegangan atau remitan pemeroleh

Mulai Tahun Taksiran 2026, amaun remitan boleh bergantung kepada kategori pelupus atau pilihan amaun taksiran disifatkan apabila syarat dipenuhi.

Penyata redemption berubah mengikut tarikh dan faedah atau keuntungan terakru. CKHT pula ditentukan daripada keuntungan bercukai selepas harga pemerolehan, kos yang dibenarkan, pengecualian dan tempoh pegangan dinilai. Sahkan angka akhir bersama peguam atau penasihat cukai.

Transaction filebook

Buka fail yang betul sebelum menerima booking.

Dokumen bukan urusan belakang tabir. Dokumen menentukan harga minimum, tempoh dan sama ada jualan boleh diteruskan.

FILE 01 Penyata pembiayaan dan redemption Kritikal untuk net cash

Dokumen yang diperlukan

Penyata baki pembiayaan terkini.
Nombor akaun bank atau pembiayaan LPPSA.
Tarikh jangkaan penyempurnaan transaksi.
Maklumat penalti jika masih berkenaan.

Mengapa ia penting

Baki aplikasi bukan semestinya redemption rasmi.
Jumlah berubah mengikut tarikh penyelesaian.
Harga jual mesti menutup baki dan kos wajib.

FILE 02 Hak milik, sekatan dan kuasa menjual Audit status rumah

Perkara yang diperiksa

Geran individu, strata atau master title.
Freehold, leasehold dan sekatan kepentingan.
Lot Bumiputera atau keperluan consent.
Kaveat, pusaka dan nama bersama.

Kesan kepada hasil

Dokumen tambahan boleh menambah kos guaman.
Tempoh panjang meningkatkan kos memegang rumah.
Pembeli boleh menarik diri jika isu ditemui lewat.

FILE 03 Strata, cukai dan tunggakan Semak jumlah sebenar

Senarai semakan

Maintenance dan sinking fund.
Cukai tanah atau cukai petak.
Cukai taksiran pihak berkuasa tempatan.
Caj lewat dan utiliti berkaitan.

Risiko jika tidak diperiksa

Jumlah tertunggak ditolak ketika penyempurnaan.
Surat pengesahan pengurusan mungkin tertangguh.
Net cash sebenar menjadi lebih kecil.

FILE 04 CKHT dan rekod pemerolehan Kiraan cukai

Rekod yang membantu

SPA pembelian terdahulu.
Fi guaman dan kos sampingan pemerolehan.
Perbelanjaan yang dibenarkan jika berkenaan.
Tarikh pemerolehan dan kategori pelupus.

Prinsip utama

CKHT bukan terus dikira atas harga jual.
Keuntungan bercukai perlu ditentukan dahulu.
Remitan pemeroleh bukan semestinya cukai akhir.

FILE 05 Penyewa, deposit dan pengosongan Jika rumah berpenyewa

Maklumat yang disahkan

Tarikh tamat perjanjian sewaan.
Deposit sewa dan deposit utiliti.
Notis pengosongan yang diperlukan.
Kondisi rumah selepas penyewa keluar.

Kesan kepada transaksi

Deposit mungkin perlu dipindah atau dipulangkan.
Pembersihan boleh menggunakan sebahagian hasil.
Akses viewing terhad boleh melambatkan jualan.

Transaction risk register

Masalah kecil di awal boleh menjadi potongan besar di akhir.

Risk register membantu membezakan isu yang perlu diselesaikan segera dengan isu yang masih boleh dikawal semasa pemasaran.

TAHAP

ISU

IMPAK

KAWALAN

TINGGI

Harga jual tidak menutup baki pembiayaan

IMPAK Pemilik mungkin perlu menyediakan wang tambahan untuk menyelesaikan bank dan kos transaksi.

KAWALAN Kira harga minimum menggunakan redemption rasmi dan peruntukan kos sebelum tawaran diterima.

TINGGI

Nilai sokongan bank lebih rendah

IMPAK Pembeli perlu menambah tunai atau mengurangkan jumlah pembiayaan.

KAWALAN Semak transaksi setara dan kemampuan tunai pembeli sebelum booking.

TINGGI

Anggaran CKHT tiada

IMPAK Hasil akhir boleh lebih rendah atau memerlukan bayaran tambahan selepas taksiran.

KAWALAN Kumpulkan rekod pemerolehan dan buat semakan cukai lebih awal.

SEDERHANA

Consent, pusaka atau kaveat ditemui lewat

IMPAK Tempoh transaksi bertambah dan pembeli mungkin tidak mahu menunggu.

KAWALAN Audit hak milik, penama dan sekatan sebelum pemasaran aktif.

SEDERHANA

Tunggakan strata dan cukai

IMPAK Caj tertunggak dan penalti mengurangkan jumlah bersih ketika penyempurnaan.

KAWALAN Dapatkan penyata JMB, MC dan pihak berkuasa tempatan.

PANTAU

Rumah memerlukan pembaikan terpilih

IMPAK Kebocoran, bau, pencahayaan dan kerosakan ketara melemahkan keyakinan pembeli.

KAWALAN Baiki perkara yang mempengaruhi keselamatan, kebersihan dan persepsi nilai.

Data mikro kawasan Johor

Formula sama. Tekanan jualan tidak sama.

Bacaan perlu turun ke tahap taman, jenis rumah, fasa, kondisi, akses dan kumpulan pembeli yang dominan.

Johor Bahru, Larkin dan Tampoi

Kawasan matang mendapat kekuatan daripada akses pusat bandar, CIQ, hospital dan kemudahan. Hartanah strata memerlukan semakan pengurusan bangunan yang lebih teliti.

TEKANAN NET CASH

Maintenance, tunggakan, lift, parkir dan tempoh rumah kosong.

Skudai, Mutiara Rini dan Pulai

Pembeli keluarga membandingkan keluasan, akses UTM, keadaan rumah dan pilihan projek baharu di koridor barat.

TEKANAN NET CASH

Kos pembaikan rumah lama dan persaingan unit yang mempunyai renovasi lebih kemas.

Iskandar Puteri dan Bukit Indah

Akses Second Link dan pusat komersial menyokong minat, tetapi pembeli tetap membandingkan township, fi pengurusan dan jarak harian.

TEKANAN NET CASH

Jurang harga iklan, bank value dan tunai permulaan pembeli.

Tebrau, Taman Daya dan Mount Austin

Permintaan aktif tidak bermaksud semua renovasi boleh diterjemahkan terus kepada nilai pembiayaan.

TEKANAN NET CASH

Kos renovasi terdahulu, ruang rundingan dan nilai sokongan bank.

Masai, Permas Jaya dan Seri Alam

Akses Johor Bahru dan kawasan industri membantu permintaan. Kondisi fizikal rumah masih memberi kesan besar kepada tawaran.

TEKANAN NET CASH

Kebocoran, wiring, dapur, pengosongan dan pembaikan sebelum serahan.

Pasir Gudang dan Kota Masai

Pembeli lazimnya lebih sensitif kepada ansuran bulanan, wang permulaan dan jarak ke tempat kerja.

TEKANAN NET CASH

Baki pembiayaan tinggi, tempoh jualan dan kelayakan pembeli.

Kulai, Senai dan Indahpura

Industri, lapangan terbang dan lebuh raya menyokong kumpulan pembeli, tetapi unit subsale bersaing dengan pakej projek baharu.

TEKANAN NET CASH

Harga pesaing, tempoh memegang dan perbezaan tunai pembeli.

Scenario analysis

Tiga rumah, tiga keputusan kewangan yang berbeza.

Simulasi berikut digunakan untuk menerangkan logik. Ia bukan transaksi atau pengalaman pelanggan sebenar.

SIMULASI A

Baki pembiayaan masih tinggi

Harga jual RM520,000 kelihatan memadai, tetapi baki redemption RM355,000 dan kos transaksi RM25,500 mengecilkan hasil yang tinggal. Harga minimum perlu ditentukan sebelum ruang rundingan diberikan.

ANGGARAN NET CASH RM139,500

SIMULASI B

Apartment dengan tunggakan

Penyata pengurusan menunjukkan tunggakan maintenance, sinking fund dan caj lewat RM8,400. Tanpa semakan awal, jumlah itu hanya diketahui selepas tawaran pembeli dipersetujui.

POTONGAN TAMBAHAN RM8,400

SIMULASI C

Pusaka dan beberapa penerima

Harga rumah bukan satu-satunya keputusan. Kuasa menjual, kos dokumen, tempoh dan kaedah pembahagian perlu jelas supaya semua pihak memahami jumlah bersih masing-masing.

KEUTAMAAN Dokumen dahulu

Decision guide

Apa patut dibuat selepas net cash diketahui?

Teruskan jualan

Net cash memenuhi tujuan kewangan, baki pembiayaan boleh diselesaikan dan dokumen utama berada dalam keadaan terkawal.

Harga minimum telah diketahui.
Ruang rundingan masih selamat.
Laluan pembiayaan pembeli munasabah.

Susun semula dahulu

Hasil hampir mencukupi tetapi masih terdedah kepada pembaikan, tunggakan atau jurang nilai bank.

Dapatkan penyata dan anggaran kos.
Pilih pembaikan yang benar-benar penting.
Semak semula harga selepas angka lengkap.

Jangan terima booking

Harga tidak menutup redemption, kuasa menjual belum jelas atau risiko dokumen masih terlalu besar.

Selesaikan kuasa dan persetujuan.
Kenal pasti perbezaan tunai.
Elakkan janji yang belum boleh dipenuhi.

Baca kedudukan kewangan dahulu

Harga sasaran, redemption, fi, CKHT, tunggakan dan kos keluar disusun supaya jumlah minimum lebih jelas.

Bandingkan nilai dan pembiayaan

Transaksi setempat, keadaan rumah dan kemungkinan bank menyokong pembelian dinilai bersama.

Tapis pembeli sebelum booking

Pendapatan, komitmen, deposit, margin pinjaman dan dokumen pembeli diperiksa pada peringkat awal.

Kenal pasti halangan dokumen

Consent, strata, pusaka, LPPSA, geran belum keluar, kaveat dan penyewa tidak dibiarkan sehingga saat akhir.

Pertahankan nilai melalui pemasaran

Foto, penerangan dan positioning dibina berdasarkan kekuatan sebenar rumah, bukan janji yang sukar disokong.

Koordinasi hingga serahan

Pembeli, bank, penilai dan peguam diselaraskan supaya transaksi mempunyai pemilik tindakan yang jelas.

Property knowledge network

Panduan Berkaitan & Rangka Panduan Lengkap

Tiga rangka pengetahuan untuk nilai rumah, pembiayaan, dokumen dan urusan jual rumah Johor.

NETWORK 01 · 10 PANDUAN adimestijadi.my

Jual Rumah Johor Bersama Adi Semak Geran Rumah Sebelum Jual Geran Belum Keluar Jual Rumah Jual Rumah LPPSA Jika Valuation Rendah Iklan Rumah Untuk Pemilik LPPSA Fokus Bantu Proses SPA Proses Jual Rumah Jika Geran Belum Sempurna Cara Semak Harga Pasaran Rumah Johor Jual Rumah Johor Profesional Step by Step Jual Rumah LPPSA

NETWORK 02 · 10 PANDUAN adinilaihartanah.com

Market Value Rumah Subsale Johor Semak Bank Value Rumah Nilai Rumah Subsale Johor Semak Nilai Rumah Subsale Bank Value Rumah Kos Rendah Johor Cara Semak Bank Value Rumah Market Value vs Bank Value Semak Nilai Hartanah Johor Bank Value Rumah Johor 2026 Valuation Rumah Subsale Johor

NETWORK 03 · 10 PANDUAN hartanah-johor.com

Jual Rumah Johor Panduan Jual Rumah Subsale Johor Ejen LPPSA Johor Jual Rumah Kos Rendah Johor Cara Jual Rumah Subsale Johor Jual Rumah Masai Harga Pasaran Rumah Johor 2026 Harga Rumah Johor Ikut Kawasan Cara Jual Rumah Tanpa Ejen Jual Rumah Johor Cepat

Apakah maksud net cash jual rumah?

Net cash ialah anggaran jumlah wang yang tinggal selepas harga jual ditolak baki pembiayaan, fi agensi, SST apabila berkenaan, kos guaman, CKHT, tunggakan dan kos penyelesaian.

Adakah baki dalam aplikasi bank ialah redemption?

Tidak semestinya. Penyata redemption rasmi boleh mengambil kira faedah atau keuntungan terakru, caj dan tarikh penyelesaian sebenar.

Adakah CKHT terus dikira daripada harga jual?

Tidak. Keuntungan bercukai perlu ditentukan selepas harga pelupusan, harga pemerolehan, kos dibenarkan, pengecualian dan tempoh pegangan dinilai.

Mengapa amaun pegangan boleh menjadi 3%, 5% atau 7%?

Kadar remitan oleh pemeroleh bergantung kepada kategori pelupus di bawah Jadual 5. Mulai Tahun Taksiran 2026, terdapat juga pilihan berkaitan amaun taksiran disifatkan apabila pemberitahuan dan syarat berkenaan dipenuhi.

Bilakah net cash perlu dikira semula?

Kira sebelum harga dipasarkan, selepas tawaran diterima dan sekali lagi apabila penyata redemption, anggaran guaman, tunggakan serta kedudukan CKHT tersedia.

Apakah maklumat untuk semakan bersama Adi?

Lokasi rumah, jenis hartanah, harga sasaran, anggaran baki pembiayaan, tahun pembelian, status geran, keadaan rumah dan tunggakan jika ada.

Primary references

Sumber rasmi

NAPIC/JPPH · Penerbitan pasaran harta Q1 2026 NAPIC/JPPH · Siaran Media Laporan Pasaran Harta Q1 2026 HASiL · Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah HASiL · Pegangan dan Remitan Wang Oleh Pemeroleh HASiL · Penentuan Keuntungan Bercukai CKHT MySST · Kadar Cukai Perkhidmatan LPPEH · Pindaan Skala Fi Profesional NAPIC · Visualisasi Data Transaksi dan Harga

Semakan sebelum menerima tawaran

Ketahui jumlah bersih sebelum orang lain menentukan harga rumah anda.

Hantar lokasi rumah, harga sasaran, anggaran baki pembiayaan dan status asas hartanah. Adi bantu membaca nilai, kos, risiko pembeli dan kedudukan hasil bersih sebelum keputusan jualan dibuat.