89,966
Transaksi harta tanah direkodkan
Aktiviti masih wujud, tetapi bilangan transaksi turun 8% berbanding tempoh sama tahun sebelumnya.
Johor Property Intelligence Review · Adi Zaini REN27528
Issue 07 / 2026 · Semakan 22 Julai 2026
Laporan nilai rumah untuk keputusan sebelum menjual
Semak harga rumah terkini. Bukan sekadar cari angka tertinggi.
Rumah anda tidak dinilai seperti satu iklan. Pembeli melihat pilihan lain, bank melihat bukti transaksi, dan peguam melihat dokumen. Adi menyatukan ketiga-tiga bacaan itu supaya harga yang dipilih masih boleh bergerak hingga selesai.
Dalam edisi ini
Harga, bank, dokumen dan pembeli dibaca dalam satu fail.
01
Market board tanpa angka hiasan
02
Data mikro kawasan Johor
03
Risk register sebelum booking
The valuation verdict
Harga yang berguna mesti bertahan ketika viewing, valuation, loan dan SPA.
Harga iklan hanya membuka pintu. Nilai sebenar diuji apabila pembeli membandingkan rumah, bank mengukur pembiayaan dan dokumen menentukan sama ada transaksi boleh diteruskan.
Bukti pasaran
Banding rumah setara mengikut jalan, jenis, saiz,
lot dan keadaan.
Kebolehbiayaan
Uji jurang antara harga dipersetujui, nilai bank
dan tunai pembeli.
Laluan transaksi
Semak geran, consent, pusaka, tunggakan dan pihak
yang perlu menandatangani.
Market desk · data rasmi terkini
Pasaran bergerak. Pembeli pula semakin teliti memilih.
Angka besar menerangkan cuaca pasaran. Nilai rumah tertentu masih perlu dikecilkan kepada negeri, daerah, taman, jalan, jenis hartanah dan keadaan unit.
RM51.09b
Nilai keseluruhan transaksi Q1 2026
Nilai transaksi berkurang lebih kecil berbanding bilangan urus niaga, menunjukkan pasaran tidak bergerak secara seragam.
42,566
Transaksi kediaman bernilai sekitar RM20.94 bilion
Jumlah transaksi hampir mendatar, sementara nilai meningkat 1.4%. Jenis rumah dan lokasi mikro perlu dibaca berasingan.
2.75%
Overnight Policy Rate semasa
Kelulusan pembeli tetap bergantung pada pendapatan, komitmen, deposit, rekod kredit, margin pembiayaan dan polisi bank.
Semakan data: 22 Julai 2026. Data pasaran ialah konteks,
bukan laporan penilaian khusus rumah.
NAPIC / JPPH
·
Bank Negara Malaysia
Johor micro-area atlas
Nilai berubah apabila jalan, pembeli dan kos selepas membeli berubah.
“Johor Bahru” atau “Pasir Gudang” terlalu luas untuk menjadi satu jawapan harga. Pemilik perlu membaca kawasan pada tahap yang pembeli benar-benar gunakan ketika membanding.
Johor Bahru, Larkin, Tampoi
Demand signal
Akses bandar, CIQ, hospital dan kawasan kerja matang.
Value driver
Parkir, keadaan bangunan, jalan dan kos pemulihan.
Friction
Usia hartanah, kesesakan dan tunggakan.
Skudai, Pulai, Mutiara Rini
Demand signal
UTM, sekolah, PLUS, Senai dan pembeli keluarga.
Value driver
Jenis lot, keluasan tanah dan keadaan kejiranan.
Friction
Persaingan projek baharu dan unit subsale aktif.
Pasir Gudang, Masai, Kota Masai
Demand signal
Pekerjaan industri dan rumah landed untuk keluarga.
Value driver
Ansuran, keadaan rumah dan akses ke tempat kerja.
Friction
Jurang pembiayaan dan renovation lama.
Tebrau, Taman Daya, Ulu Tiram
Demand signal
Komersial, sekolah, akses bandar dan kejiranan matang.
Value driver
Jalan khusus, fasa, susun atur dan condition.
Friction
Kesesakan, parkir dan listing yang hampir sama.
Iskandar Puteri, Bukit Indah
Demand signal
Akses Singapura, komuniti terancang dan kemudahan premium.
Value driver
Keselamatan, pengurusan dan mutu persekitaran.
Friction
Yuran, unit pesaing dan bukti harga premium.
Kulai, Senai, Indahpura
Demand signal
Lapangan terbang, lebuh raya dan pusat pekerjaan.
Value driver
Usia taman, akses dan saiz tanah.
Friction
Perbandingan projek baharu dan kedalaman pasaran subsale.
FILE 01 Identiti hartanah +
Pastikan rumah dibanding dengan unit yang benar-benar setara, bukan sekadar berada dalam taman sama.
Alamat, jalan, fasa dan nombor unit
Jenis rumah dan bilangan tingkat
Keluasan tanah dan binaan
Intermediate, end lot atau corner lot
Bilangan bilik dan bilik air
Arah, parkir dan akses jalan
FILE 02 Hak milik dan sekatan +
Dokumen menentukan siapa boleh membeli, siapa perlu menandatangani dan berapa lama proses mungkin berjalan.
Salinan geran atau SPA pembelian
Freehold atau leasehold
Individual, strata atau master title
Bumi lot atau sekatan kepentingan
Keperluan consent negeri
Joint name, pusaka atau kaveat
FILE 03 Keadaan dan kos pemulihan +
Pembeli menolak kos yang mereka jangka perlu dibayar selepas menerima kunci.
Rumah kosong, diduduki atau berpenyewa
Foto luaran, dalaman dan kejiranan
Renovation kekal dan struktur tambahan
Kebocoran, retak atau kerosakan
Dapur, bilik air dan pendawaian
Tunggakan maintenance atau utiliti
FILE 04 Pembiayaan dan hasil bersih +
Harga jual perlu dibaca bersama baki pinjaman dan ruang rundingan, bukan secara berasingan.
Anggaran baki pinjaman semasa
Bank atau LPPSA
Tunggakan dan caj berkaitan
Kos guaman dan kos transaksi
Jumlah minimum yang perlu diterima
Tempoh yang diperlukan untuk menjual
FILE 05 Respons pasaran +
Rumah yang pernah diiklankan sudah mempunyai data sendiri: pertanyaan, viewing, tawaran dan sebab pembeli berhenti.
Tempoh rumah pernah diiklankan
Jumlah pertanyaan dan viewing
Tawaran terdahulu
Isu valuation atau loan
Listing pesaing semasa
Perubahan keadaan pasaran
Scenario pemilik · case notes
Masalah yang nampak sama boleh memerlukan keputusan harga yang berbeza.
Case 01
Rumah menerima banyak paparan, tetapi hampir tiada viewing.
Rumah mungkin tidak masuk julat carian pembeli, visual utama tidak cukup kuat atau maklumat kawasan tidak menjawab keraguan awal.
Case 02
Viewing ada, tetapi pembeli sentiasa meminta potongan besar.
Keadaan rumah, kos baik pulih atau jurang antara jangkaan iklan dengan keadaan sebenar mungkin menekan tawaran.
Case 03
Pembeli setuju harga, tetapi valuation lebih rendah.
Perbezaan perlu dibaca bersama deposit, margin pinjaman, kemampuan tunai dan kekuatan pembeli untuk meneruskan urusan.
Case 04
Harga nampak sesuai, tetapi rumah melibatkan pusaka atau consent.
Nilai tetap penting, tetapi dokumen menentukan kumpulan pembeli, jangka masa dan tahap keyakinan untuk membuat tempahan.
Transaction risk register
Tawaran tinggi tidak bernilai apabila transaksi tidak boleh diselesaikan.
Daftar ini membantu pemilik melihat risiko sebelum menerima booking atau mengikat masa dengan pembeli.
R01
Harga jauh daripada rujukan bank
Pembeli mungkin perlu tunai tambahan atau meminta rundingan semula selepas valuation.
Tinggi
R02
Pembeli belum disaring
Pendapatan, komitmen, deposit dan rekod kredit belum menunjukkan kemampuan sebenar.
Tinggi
R03
Baki pinjaman hampir dengan harga jual
Ruang rundingan dan hasil bersih mungkin terlalu sempit untuk mencapai tujuan pemilik.
Tinggi
R04
Consent, pusaka atau kaveat belum jelas
Dokumen boleh mengubah pembeli yang sesuai dan memanjangkan tempoh transaksi.
Tinggi
R05
Rumah berpenyewa atau sukar dilihat
Akses viewing, notis dan penyerahan kosong perlu diselaraskan lebih awal.
Sederhana
R06
Maklumat harga tidak konsisten
Banyak iklan dengan angka berbeza boleh mengurangkan keyakinan pembeli dan ejen kerjasama.
Sederhana
R07
Dokumen dan visual telah bersedia
Rumah boleh bergerak kepada pemasaran dan saringan pembeli dengan lebih teratur.
Terkawal
Decision room
Lima keputusan sebelum rumah masuk pasaran.
Semakan yang baik tidak berakhir dengan “anggaran RM…”.
Ia mesti menjawab tindakan seterusnya.
Tentukan tujuan dan tempoh
Jual segera, berpindah, selesaikan pusaka, tutup baki pinjaman atau membeli rumah lain.
Bina julat daripada bukti setara
Gunakan transaksi, listing aktif, jenis lot, keluasan, condition, hak milik dan akses.
Uji harga terhadap bank dan pembeli
Lihat kemungkinan nilai bank, margin pinjaman, deposit dan tambahan tunai.
Kira hasil bersih
Bandingkan harga, baki pembiayaan, kos transaksi dan ruang rundingan.
Pilih tindakan
Terus pasarkan, baiki perkara kritikal, selesaikan dokumen, ubah sasaran pembeli atau tangguhkan.
Kenapa pemilik rumah Johor memilih Adi
Adi tidak berhenti pada harga. Adi menyusun laluan supaya rumah boleh dijual.
Semakan disambungkan kepada baki pinjaman, nilai bank, profil pembeli, geran, consent, pusaka, pemasaran, banker dan peguam—bukan diserahkan sebagai satu angka tanpa konteks.
17+
Tahun pengalaman hartanah Johor
2,500+
Pemilik pernah dibantu
1,000+
Transaksi dan urusan jual beli
Knowledge network · 30 rujukan
Panduan Berkaitan & Rangka Panduan Lengkap
Baca mengikut laluan: harga pasaran, nilai bank, dokumen, jenis rumah, kawasan dan strategi jualan.
adimestijadi.my · Price intelligence
- Semak harga rumah percuma Johor
- Cara semak harga pasaran rumah
- Semak market value rumah
- Harga jual rumah yang realistik
- Market value berbanding asking price
- Semak nilai percuma rumah Johor
- Semak nilai rumah Johor
- Cara membaca harga rumah saya
- Cara semak bank value rumah
- Market value berbanding bank value
adinilaihartanah.com · Valuation files
hartanah-johor.com · Selling decisions
Jawapan ringkas
Soalan lazim sebelum memilih harga.
Bagaimana cara semak harga rumah terkini di Johor?
Sediakan alamat, jenis rumah, keluasan, jenis lot, status hak milik, keadaan dan gambar. Kemudian bandingkan transaksi setara, listing aktif, kemungkinan nilai bank, dokumen dan permintaan pembeli kawasan.
Adakah harga portal sama dengan harga pasaran?
Tidak semestinya. Harga portal ialah angka yang diminta. Harga yang lebih berguna perlu disokong transaksi, keadaan rumah, lokasi mikro dan kemampuan pembiayaan.
Kenapa rumah jiran diiklankan lebih tinggi?
Rumah jiran mungkin berbeza dari segi lot, keluasan, renovation, parkir, keadaan atau hak milik. Ia juga mungkin belum terjual pada angka tersebut.
Adakah renovation menaikkan nilai bank?
Tidak semua kos renovation dinilai penuh. Renovation boleh membantu persepsi pembeli dan fungsi rumah, tetapi bank masih melihat transaksi setara, struktur, saiz, lokasi dan risiko hartanah.
Rumah lama tidak terjual. Perlukah terus turunkan harga?
Audit dahulu tempat pembeli berhenti: carian, gambar, maklumat, viewing, condition, dokumen, nilai bank atau kelayakan pembeli. Selepas punca dikenal pasti, barulah keputusan harga dibuat.
Adakah semakan ini laporan penilaian rasmi?
Tidak. Semakan awal ialah panduan pasaran untuk keputusan sebelum menjual. Laporan rasmi bagi tujuan tertentu perlu dibuat oleh penilai berdaftar mengikut keperluan pihak berkaitan.